過去の修繕履歴も確認すること

外壁が老朽化、基礎や外壁のコンクリート部分にクラックが入っていたり、外階段やバルコニーの鉄部があったりする場合には、さらなる調査が必要となります。

それと同時に、仲介業者には、その物件の過去の修繕の履歴を聞いてみましょう。

鉄筋コンクリート造りのマンションであれば、だいたい12年から13年ごとに大規模修繕を行います。過去10年以上にわたって何ら修繕を行っていないのであれば、近々行う必要があると考えておいてください。

アパートの場合は、一般的には約5年おきくらいに外壁を塗装したり、鉄部の錆止めをしたりします。これも過去5年以上にわたって何ら修繕がなされてなければ、直近で行う必要があると考えてよいでしょう。

そして修繕の必要があると判断した場合には、複数社から見積もりを取って、費用の概算を知っておきましょう。

補修費用があまりにもかかるようであれば、どの程度直近に大規模修繕工事を必要があるのか、その費用はどの程度なのかを確認したうえで、最終的な物件価格の交渉に入ります。

仮に1億5000万円の1棟マンションを検討していたとして、このマンションが優に15年を超えて何ら大規模修繕をしていなかったとしたら、たとえば修繕費用の見積もりが1000万円だったとしたら、直近で1000万円の追加費用がかかるということです。

価格交渉では、その見積書を売り主に提示して、修繕工事にかかる費用分の値引きの交渉もできるということです。

素人が見たときに投資適格だと思われたものが、建築士や工事会社から見ると、ある程度の費用をかけて修繕したほうがいいと判明することがあります。

そういう判断が出てきた場合に、その修繕の範囲や費用によっては、結果的に投資不適格物件となることもあります。

築年数の古い物件には大きな注意を払うことが必要です。